日本不动产——个人名义还是法人名义持有

这个问题没有通解。网上流传最多的是税率比较，结论形如「超过多少钱就该用法人」。那种比较只在一组特定前提齐备时才成立。实务中真正改变结论的不是税率，而是退出方式和接手人。

到底个人还是法人更有利

在持有期限、退出方式、继承接手人、居住国、融资这五个轴摆齐之前，决定不了。实务上的答案是：只比税率，决定不了这件事。

「超过多少钱就用法人」这种说法，只在「退出方式是卖出、接手人是日本居住者、且融资能批下来」时才有意义。前提缺一个，结论就变。

改成法人名义会多出哪些负担

多出的是「只要持有就每期发生」的持续性管理成本——正是取得时做比较时看不到的那部分。

• 每期的决算与申报，以及随之而来的事务负担
• 即使没有所得也要缴的法人住民税均等割
• 每次登记事项变更都要办的手续
• 把资金从法人拿回个人时的课税（分红、董事报酬等，拿法不同处理也不同）

最后一条最常被忽略。放在法人名下，那笔资产就是法人的。哪天想自己用，并不能原样取出来。

从继承角度看，哪种更好处理

接手人有多位时，把不动产变成份额更好分。但「好分」和「不会闹」是两回事。

不动产按共有名义继承，出售等变更、处分原则上需全体共有人同意（民法251条）；而包括出租在内的管理行为，原则上按份额价值过半数决定（民法252条）——但长期租赁与重建会因具体形态落到变更、处分一侧，要件随之不同。无论哪种，到下一代还会进一步细分。走法人则变成份额、分割确实容易了，但接着会冒出另一个问题：表决权被分散，经营决策卡住。所以论点不是二选一，而是能不能把表决权与经济份额分开来设计。

参考: 民法 第251条・第252条（e-Gov 法令検索）

非居住者持有日本不动产要注意什么

纳税管理人是否必要、源泉徵收如何适用，以及发生继承时由哪国法律决定分割——这三点都和居住者的情形不同。

最后一点最常被漏掉。即便是日本的不动产，分割的准拠法也要从被继承人的国籍出发来定，并可能经反致回到日本法。课税与准拠法是两条独立的轴，只看一条就不成其为设计。详见另一页。

具体多少钱以上用法人才划算

这个数字我们不给。它随个别情况变动，而且税额试算属于《税理士法》第2条的业务。

本页能提供的，到一般性判断维度为止。个别事实关系下的税务结论、课税范围、申报义务，以及以此为前提的结构选择，由合作持牌税理士以有资格者身份确认与承办。如果你要的只是一个数字，直接找税理士会更快。

本页不回答的部分

税额试算、损益平衡点计算、申报书制作，本公司均不承办——属于《税理士法》第2条的业务，由合作持牌税理士承办。不动产买卖中介、登记手续、租赁管理也不承办。本公司处理的是结构设计：持有主体放在哪里、表决权与经济份额如何分开、退出与继承如何衔接。

相关法令

• 法人税法（e-Gov 法令检索）
• 所得税法（e-Gov 法令检索）

相关服务与问题

• 公司架构设计
• 财务架构诊断
• 外籍人士的继承适用哪国法律
• 遗产税「10年规则」

联系我们

买完之后再重组是要花钱的。在买之前谈，效果最好。 ceo@seisei.tokyo

---

本公司提供的是财务与经营咨询服务，不属于日本《税理士法》第2条所定义的税务代理、税务文书制作及税务咨询。具体的申报与税额计算，由本公司介绍的合作持牌税理士承办。