不动产用「谁的名义」持有——取得・持有・转让・传承的税务构造

「有个好房源，先定下来，名义之后再说」——我们从在日资产家口中反复听到这句话。从税务角度看，顺序正好反了。用个人名义还是法人名义，在取得的那一刻就确定下来，并持续影响之后持有期间的课税、出售时的课税，直到传承给下一代时的课税。哪一种更有利，取决于租金收入规模、持有年限与传承计划，无法给出一般性结论；但结果在哪里分岔，是可以作为构造整理清楚的。

取得——课税与所有权同时开始

对不动产的取得，向取得者课征不动产取得税（地方税法第73条の2第1项），标准税率为100分之4（同法第73条の15）。此外还有登录免许税、印花税，以及中介手续费等取得费用。

第一个分岔就在这里。法人作为事业取得的，这些费用有作为原价或销售费・一般管理费计入损金的余地（法人税法第22条第3项）。而个人为自住而取得的，家事上的经费及与之相关的经费不计入必要经费（所得税法第45条第1项第1号）。

持有——固定成本，与租金课税

持有期间每年课征固定资产税与都市计划税。固定资产税标准税率为100分之1.4（地方税法第350条第1项），都市计划税税率不得超过100分之0.3（同法第702条の4）。这部分负担与名义无关。

分岔最大的是租金收入的课税。

有两点需要补充。第一，法人的负担并不止于上述法定税率，计入地方法人税、法人事业税、法人住民税后的实际负担会更高。第二，「用法人就能靠给自己发工资自由压缩利润」这一理解并不准确——役员报酬中不属于定期同额给与等的部分，法律明定不计入损金（法人税法第34条第1项）。

而且法人即使在没有所得的年度，均等割这项固定成本仍然存在。租金收入规模越小，这项固定成本的相对分量越重。分岔点无法用一个统一金额表示，但判断框架是清楚的：税负差额能否覆盖固定成本。

转让——「5年」不看卖出那天，而看卖出那年的1月1日

个人转让土地等・建筑物等时的所得税，按所有期间分为两类：

• 转让当年1月1日时所有期间超过5年：课税长期让渡所得金额的100分之15（租税特别措置法第31条第1项）
• 转让当年1月1日时所有期间在5年以下：课税短期让渡所得金额的100分之30（同法第32条第1项）

这是误解最多的一处。判定基准日不是转让日，而是转让当年的1月1日。所有期间自取得之日的次日起连续持有的期间计算（同法第31条第2项）。因此即使从取得起已满5年，只要在该年1月1日时点未超过5年，仍按短期处理。实质上，要进入历法上的第6年才适用长期税率。判定日之差，会让税率翻倍。

在此之上，还要按基准所得税额课征100分之2.1的复兴特别所得税（东日本大震灾复兴财源确保特别措置法第13条），以及个人住民税。

法人则不同：转让收益并入各事业年度所得，不存在按持有期间划分税率的机制。因此以短期出售为前提与以长期持有为前提，两者的优劣可能完全反转。

传承——被评价的对象本身变了

相续税税率为超额累进，按法定相续份计算的取得金额中超过6亿日元的部分适用100分之55（相续税法第16条）。但课税价格合计额中可扣除基础控除，即3,000万日元与600万日元乘以相续人数之和（同法第15条第1项）。实际税额随相续人数、遗产构成、各项特例适用而大幅变动，无法从房产价格反推税额。

构造上的差异在于承继的对象。个人名义下，作为相续财产的是不动产本身；法人名义下，则是该法人的股份。因相续或遗赠取得的财产，其价额按取得时的时价计算（同法第22条）。非上市股份的评价方法规定于国税厅的财产评价基本通达，与直接评价不动产的流程不同。两者实际差距多大，须依法人的资产构成、规模区分等个别判定，无法给出一般性的压缩比例。

信托不是消除课税的装置

「放进海外信托，日本的税是不是就管不到了？」——这也是我们反复被问到的问题。就所得课税而言，信托的受益者（限于现实享有受益者权利的人）被视为持有属于信托财产的资产及负债，归属于信托财产的收益及费用亦被视为该受益者的收益及费用（所得税法第13条第1项）。集团投资信托、退职年金等信托、法人课税信托则不在此限（同项但书）。也就是说，使用信托这个「容器」本身，并不改变所得向受益者的归属。

相续税・赠与税亦然：未负担适正对价而成为信托受益者等的人，被视为自委托者处以赠与（若因委托者死亡而生效则为遗赠）取得该信托相关权利（相续税法第9条の2第1项）。信托的设定并不在课税事由之外，而是被明确定义为课税事由。

在此之上，相续税纳税义务的范围，按取得财产者在取得时是否在日本国内有住所、是否具有日本国籍、相续开始前10年内是否曾在国内有住所等加以区分（同法第1条の3第1项）。使用境外容器时的课税关系，取决于信托类型与委托者・受益者各自属性的组合。「因为在境外所以不课税」这一命题并不成立。

构造只能在买之前选择

以我们的经验，多数咨询是在购买之后才来的。但名义的选择在取得时点即已确定，事后若要变更，移转本身就构成新的课税事由。购买之前应当先厘清四件事：

• 用谁的名义取得——决定持有期间与转让时的课税框架
• 租金收入规模有多大——判断税负差额能否覆盖法人的固定成本
• 计划持有多少年——转让当年1月1日的所有期间决定税率档位
• 如何传给下一代——承继对象是不动产还是股份，评价流程随之不同

房源好坏由市况决定，持有构造却是可以设计的。先把能设计的部分定下来，是我们认为应有的顺序。

本文旨在提供一般性税制信息，不构成个别税务咨询。具体申报与税额计算，将介绍合作税理士由持牌专家办理。