不动产课税分三个阶段——「5年」到底从哪天起算

「东京有一套，境外还有一套，都出租着。哪边税后到手更多？」——在多个法域持有不动产的客户，我们反复听到这个问题。

这个问题无法用单一税率回答。不动产的税，在取得、保有、转让三个阶段分别以不同税目课征，而负担的重心落在哪个阶段，各法域并不相同。以下把日本一侧的结构按三段拆开。

第一阶段：取得时

不动产取得税的标准税率，依地方税法第73条の15为100分の4。课税标准依同法第73条の13为「取得不动产时的不动产价格」，并非实际支付的买卖价款本身。

住宅及土地的取得，历来设有划定期限的减轻措施，但这些都是有期限的特例。适用与否及其水准随取得时期而变，需要在取得时点确认当时现行有效的措施。

此外，还会产生所有权移转登记的登録免許税，以及合同书的印紙税。

第二阶段：保有时

保有阶段每年课征固定資産税；视物件所在地，另可能加征都市計画税。

固定資産税的标准税率，依地方税法第350条为100分の1.4。

都市計画税则不同，并非对所有不动产当然课征。同法第702条第1项规定：市町村得对位于都市計画区域中市街化区域（未制定区域区分之都市計画时，为该都市計画区域的全部或一部中以条例划定的区域）内的土地及家屋课征都市計画税。是否课征由市町村裁量，且对象区域有限。税率方面，同法第702条の4规定「不得超过百分之〇·三」——这不是标准税率，而是制限税率，即划定上限的规定。

课税标准依同法第349条第1项为登记于课税台账的价格。该「价格」依同法第341条第5号定义为「適正な時価」（适正的时价），并非实际支付的买卖价款本身。

这一阶段的关键在于：负担每年发生。保有期越长累积越多，且在转让收益实现之前，现金流出先行发生。

第三阶段：转让时——以及「5年」的起算

个人转让土地建物等所取得的所得，与其他所得分离课税。

• 租税特別措置法第31条第1项：转让当年1月1日所有期间超过5年 → 课税长期让渡所得金额的100分の15
• 同法第32条第1项：转让当年1月1日所有期间在5年以下 → 课税短期让渡所得金额的100分の30

仅所得税一项就有两倍差距。在此之上还要加征復興特別所得税（基准所得税额的100分の2.1，依东日本大震灾復興财源确保法第13条），另有地方税部分单独课征。

实务中最常见的误解就出在这里。这个「5年」，并不是从取得日数满的整5年。条文明定判定时点为「その年1月1日」，即以转让当年的1月1日为准。而所有期间的起算日，依同法第31条第2项为取得日的次日。

举例：2020年3月1日取得，起算自次日3月2日。若在2025年内转让，判定时点2025年1月1日的所有期间约为4年10个月——即便卖出时距取得已满5年，仍归入短期。要进入长期区分，须在2026年1月1日当日或其后转让（即在2026年内转让即可），实际上要等到距取得近5年10个月。几个月的出售时点之差，会直接表现为税率之差。

特例的射程由「用途」决定

租税特別措置法第35条第1项规定，转让居住用财产时，可自让渡所得中扣除3,000万日元。

何种情形属于「转让居住用财产」，由同条第2项分号规定。第1号为「その居住の用に供している家屋」（本人正供居住使用的房屋）及其敷地等的转让。第2号除因灾害灭失的居住用家屋敷地等外，还涵盖已不再供居住使用的居住用家屋等之转让——只要在停止供居住使用之日起至该日以后满3年之日所属年份的12月31日之间完成。并非要求转让时仍实际居住，退居之后另留有一段期间，这一点常被忽略。此外，同条第3项另行规定，因继承或遗赠取得的被相続人居住用家屋等之转让，在期间及其他要件之下视为第1项的适用对象。

不过，各条项的出发点都是「居住用家屋」，即曾供居住使用的房屋。自取得之初起持续出租、其间从未供居住使用的投资用物件，既不属第2项第1号亦不属第2项第2号；至于第3项，该项各号要件为自继承时至转让时未曾供事业用、贷付用或居住用，持续出租的物件同样不满足。

另需注意，同条第4项规定，在第3项情形下取得该家屋等的相続人为3人以上时，扣除额读作2,000万日元。

同一物件、同样的转让收益，用途这一事实关系决定了特例能否适用。

把它当成结构问题来处理

• 重心落在哪一阶段——保有课税每年发生的结构下，长期持有与短期周转的优劣会互换
• 以1月1日为基准的所有期间——转让决策要按历年而非按日来安排
• 用途的历史与转让时点——从未供居住使用的物件不在适用范围；但曾供居住使用的房屋，即便退居后转为出租，只要在退居之日起至满3年之日所属年份的12月31日之间转让，仍可能适用（第35条第2项第2号）。用途与时点无法分开判断

法域不同，三个阶段的负担分布也不同。只取出取得时的税率、或只取出转让时的税率来比较，看不到整个持有期间的实际负担。把保有期间、用途、预定转让时期放进同一张结构图，是这件事的起点。另需注意，有期限的特例措施内容会随适用时期变动，涉及转让时点的计划应在年度内确认。

本文旨在提供一般性税制信息，不构成个别税务咨询。具体申报与税额计算，将介绍合作税理士由持牌专家办理。