只把建物移入法人，再把信托叠上去——不动产持有者的「持有」与「传承」分开设计

「租金每年都准时进账。但一看到手的数字，差不多有一半不知去了哪里。而且这栋楼将来继承时还要再被课一次税吧？」——以个人名义持有数栋收益不动产的客户，我们反复听到这句话。

这不是运营手法的优劣问题，而是持有名义这一构造的问题。以谁的名义持有、移转什么、不移转什么。我们按顺序来看。

为什么个人名义的租金收入税负重

不动产出租所得，属于所得税法第26条第1项所称的不動産所得。除属于事业所得或让渡所得者外，出租所得归入此类，作为综合课税对象与其他所得合并计算。

合并后的课税总所得金额适用的税率，依所得税法第89条第1项的税率表，超过4,000万日元的部分为45%。在此之上还要加个人住民税的所得割。地方税法第35条第1项规定道府县民税所得割的标准税率为百分之四，同法第314条の3第1项规定市町村民税所得割的标准税率为百分之六，合计10%。因此，已经触及最高区间的人，所得税与住民税合计的边际税率约为55%（另有复兴特别所得税，按基准所得税额的2.1%课征）。

另一方面，法人各事业年度所得的法人税基本税率，依法人税法第66条第1项为百分之二十三点二。其上还要加地方法人税、法人住民税与法人事业税，因此法人实际负担的比例高于这个数字；但与个人的累进最高税率相比，税率的组建方式本身就不同。

需要强调的是：这不是「能省多少」的问题。同一笔租金，归属于哪个纳税主体，适用的税率表就不同——仅此而已，再往下就取决于个案情况。

移建物，不动土地

设立不动产管理法人时，实务上常被讨论的组法，是只把建物移入法人，土地仍留在个人名下。

理由是移转本身有成本。依地方税法第73条の2第1项，不动产取得税就不动产的取得向取得者课征。土地与建物都是「不动产」，移多少就产生多少取得时的负担。此外，个人向法人的转让属于让渡所得课税对象，登记也会产生费用。把移转对象限定为建物，这些就不会波及土地。

另一个视角是：把土地留在个人手里，就无须扰动土地在个人一侧的既有处理（包括继承时的评价与各类特例的适用可能性）。具体能用哪些特例取决于要件，无法一般性断言；但「不动它」本身即为一个选项，这一构造值得先记住。

「按账面价移转就行」——行不通

这个设计中误解最多的是移转价额。常能听到一种说法：按账面残值移入法人就不产生利益，所以也不课税。条文并非如此。

先看法人一侧。法人税法第22条第2项规定，应计入益金的金额为「资产的销售、有偿或无偿的资产转让或劳务提供、无偿的资产受让及其他非资本等交易的该事业年度的收益额」。既然「无偿的资产受让」被明文列举，低价受让这件事本身在法人一侧就会被作为收益捕捉。

个人一侧更为直接。所得税法第59条第1项第2号规定，以「显著低于市价的对价（以政令所定金额为准）向法人转让」时，视为按当时的价额转让。而所得税法施行令第169条把这个「政令所定金额」界定为转让时价额的二分之一以下。也就是说，若以低于时价一半的价额移入法人，则不论实际收取多少，让渡所得都按时价计算。

再者，所得税法第157条第1项规定：同族公司等的行为或计算，若被认定会不当减少其股东等居住者的所得税负担，税务署长可不受该行为或计算拘束而重新计算所得。业主个人与自己法人之间的交易，正落在这一条的射程之内。

结论是：建物的移转价额必须以时价为基础组建，而价额的设定本身，才是这个设计的实质核心。

何时把信托叠上去

如果说法人化设计的是「每年的课税归属于哪个主体」，那么信托设计的是「跨世代由谁受益」。把不动产管理法人的股权作为信托财产，股权的承继本身就成为可设计的对象。

信托法第91条为「因受益者死亡而其受益权消灭、由他人新取得受益权」的信托设有特例。但同条同时划定了界限：自该信托设定之时起经过30年之后，依该约定取得受益权的现存受益者，其效力仅存续至该受益者死亡或该受益权消灭为止。这不是「可无限代连续」的制度——从30年这个起点往后，条文的构造是只再延一代为止。

财产隔离同样需要准确看条文射程。信托法第23条第1项规定：除基于信托财产责任负担债务的债权外，不得对属于信托财产的财产实施强制执行、假扣押、假处分、担保权实行、拍卖或国税滞纳处分。但同条第2项规定：以自我信托（第3条第3号所列方法）设定信托时，若委托人明知有害于其债权人而为之，则信托前已发生的债权人亦可执行；第4项又将该例外限定为自信托之时起2年内。信托并非对债务的万能屏障——何时设定、以何种方法设定，处理结果随之改变。

需要确认的事

• 租金收入目前落在所得税法第89条第1项税率表的哪一区间——改变名义的意义大小由此决定
• 建物的时价是多少——对照所得税法第59条第1项第2号与同法施行令第169条的基准，移转价额能否成立由此决定
• 想传承的是不动产本身，还是持有它的法人股权——信托叠加的层次随之不同
• 既有借款与担保在哪一侧——与信托法第23条的例外有关，设定的时机与方法随之不同

把持有名义、移转价额、承继顺序画成一张结构图，是以不动产为核心资产者进行设计的起点。

本文旨在提供一般性税制信息，不构成个别税务咨询。具体申报与税额计算，将介绍合作税理士由持牌专家办理。