不动产法人化的转让时点——把税率分成两倍的「当年1月1日」

「我想把个人名下的物件卖给自己设立的公司，做法人化」——持有不动产的客户反复向我们提出这个问题。作为一种结构，它值得研究。但在这个检讨中最先要确认的，不是要不要做法人化，而是这次移转在什么时候执行。时点错开一年，同一处物件、同一个价格，所得税税率可能相差一倍。

转给自己的公司，税务上仍然是「转让」

首先要明确：把个人名下的不动产转移给自己控制的法人，即便交易对手是自己的公司，在税务上仍属于资产的转让。条文中并没有以「交易对手是同族法人」为由的除外规定。「只是在自己内部挪了一下」的感觉，与税法上的处理并不一致。

但由此产生的所得，并不必然是譲渡所得。所得税法第33条第2项第1号将存货的转让、以及以营利为目的持续进行的资产转让所产生的所得，排除在譲渡所得之外。以买卖不动产为业者所持有的物件，可能落入这一除外。下文所述的长期与短期区分，是以该转让按譲渡所得课税为前提的；因此首先要确认自己的持有属于哪一类。

长期与短期——所得税率 15% 对 30%

个人转让土地等、建筑物等时，该转让所得与其他所得分开计算课税（分离课税）。而根据持有期间的长短，适用的所得税率分为两档。

15% 与 30%。仅就所得税本体而言，区分错开一档，负担正好翻倍。在此之上，还要按基准所得税额加征 2.1% 的复兴特别所得税（东日本大地震复兴财源确保特别措置法第13条），并另行课征住民税。

「五年」不是从购入日往后数

这是实务中误解最多的一点。长短判定，并不是从取得之日起算是否已满五年。条文写得非常明确：「在该年1月1日持有期间超过五年」。基准日是转让行为发生那一年的1月1日。

而持有期间本身，是从取得（含建造）之日的次日起持续保有的期间（租税特別措置法第31条第2项）。

把这两点合起来看：某年年中取得的物件，到五年后的年中转让，按天数算确实超过了五年。但判定基准日是那一年的1月1日，在那一刻持有期间只有四年半，因此落入短期譲渡所得、适用 30% 一档。要进入长期区分，须等到次年的1月1日之后。

日历上只差几个月，税率上差一倍。

只有时点还不够——转让价格的设定

即便时期安排妥当，移转价格如何设定，也会改变譲渡所得的计算本身。所得税法第59条第1项第2号规定：以「作为显著低廉价额的、由政令规定的金额」向法人进行转让时，视为按其时的价额发生了转让。此处「政令规定的金额」，是指低于转让时价额二分之一的金额（所得税法施行令第169条）。「卖便宜一点，税就少一点」这个前提，在低于该水准时并不成立。

所得税法第157条第1项另规定：同族公司的行为或计算，若被认定会不当减少其股东等居住者的所得税负担，税务署长可不受该行为或计算的约束而重新计算所得金额。低价交易并不当然落入该条适用范围，判断取决于个案情形。但交易对手是自己的公司，并不意味着交易条件可以自由设定。

此外，移转本身还会产生譲渡所得之外的税负与登记相关费用。若选择把时点后移，等待期间的持有成本也应一并纳入比较。

顺序上应先确定的事

在法人化的讨论中，注意力往往集中在方案本身是否成立。但以我们的经验，真正左右实际税负的，常常不是结构，而是执行的时点。检讨移转时，建议先把以下三点确定下来：

• 取得日是哪一天——核对登记簿记载日期与实际取得日
• 在最近的1月1日时点，持有期间是否已超过五年——如果未超过，可以考虑把移转时期放到次年1月1日之后
• 移转价格如何设定——与同族法人之间的交易，价格的妥当性本身就是一个独立的检讨课题

法人化本身是重组持有、收益与传承结构的一种手段。而按下执行按钮的那一年落在哪里，同样是结构的一部分。把结构图和日历放在同一张纸上，是这项检讨的起点。

本文旨在提供一般性税制信息，不构成个别税务咨询。具体申报与税额计算，将介绍合作税理士由持牌专家办理。