宅地建筑物交易业许可（都道府县）
1. 概述
宅地建筑物交易业许可是在日本从事不动产（土地、建筑物）买卖、交换、租赁的经纪、代理或中介业务时，必须从业务所在地的都道府县知事处获得的法定许可。该制度依据《宅地建筑物交易业法》（宅地建物取引業法）设立，旨在规范不动产交易市场，保护消费者权益，确保交易的公平与安全。未获得许可而从事该业务属于违法行为，将受到处罚。
2. 适用对象・场景
- 适用对象：计划在日本开展以下一项或多项业务的公司或个人事业主：
- 不动产的买卖、交换的经纪或代理。
- 不动产的买卖、交换、租赁的中介（周旋）。
- 以自己名义为他人进行不动产的买卖或交换。
- 适用场景：开设不动产公司、房地产中介门店，或作为独立宅地建筑物交易士（宅建士）接受委托开展业务时，必须首先取得此项许可。
3. 核心结论
- 强制性许可：从事不动产中介、经纪业务，必须取得宅地建筑物交易业许可。
- 两类许可：主要分为“一般法人许可”和“个人事业主许可”，申请条件和要求有所不同。
- 核心人员要求：事务所必须配备专任的“宅地建筑物交易士”（宅建士），且其人数需满足业务规模要求。
- 保证金制度：必须根据业务形态和规模，向所在地的保证金基金缴纳一定金额的营业保证金，用于保障客户权益。
- 持续合规义务：获得许可后，需遵守定期报告、标识公示、合同书面交付等多项持续性的法定义务。
4. 办理/操作步骤
步骤1: 准备
- 确认申请资格：
- 个人申请：需成年，且未被禁止从事此行业（如破产未复权、被吊销许可未满5年等）。
- 法人申请：需有合法的法人资格，其董事等管理人员需满足与个人申请者类似的资格要求。
- 确保宅建士配置：
- 每个计划设立的事务所（营业所）必须确保有一名以上的专任宅地建筑物交易士。
- 该宅建士不能在其他事务所兼任专任职务。
- 准备营业保证金：
- 计算所需保证金金额（根据是法人还是个人、营业所数量等因素决定）。
- 将保证金缴纳至业务所在地的都道府县指定的“保证金基金”。
- 获取并保管好保证金寄存证书的副本，这是申请的必要文件。
- 准备其他申请材料：
- 许可申请书（由都道府县指定格式）。
- 公司章程或法人登记誊本（法人申请时）。
- 事业计划书。
- 事务所的平面图及位置图。
- 申请者及管理人员（法人时为董事）的住民票、履历书、宣誓书等。
- 专任宅建士的资格证书复印件、雇用合同、承诺书等。
- 保证金寄存证书副本。
- 其他都道府县要求的文件。
步骤2: 申请・提交
- 提交窗口：向主事务所所在地的都道府县厅的宅地建筑物交易业主管课（通常为“宅地建筑课”或“消费生活课”等）提交申请材料。
- 申请方式：通常为窗口提交，部分地区可能接受邮寄。建议提前咨询确认。
- 申请手续费：请以官方信息源为准。
步骤3: 审查・确认
- 实质性审查：都道府县厅将对申请材料进行详细审查，确认是否符合法律规定的所有要件（资格、宅建士配置、保证金、事务所条件等）。
- 问询与补正：审查过程中，主管部门可能会就材料内容进行问询或要求补正，需及时响应。
- 许可交付：审查通过后，都道府县知事将颁发《宅地建筑物交易业许可证》。许可证需在事务所内醒目位置公示。
- 登录与公示：获得许可后，许可信息将被登录到“宅地建筑物交易业者信息系统”，公众可查询。
5. 常见问题（FAQ）
Q1: 个人和法人申请许可，主要区别是什么？ A1: 主要区别在于责任主体、保证金金额和申请材料。法人以公司名义取得许可，承担有限责任，所需营业保证金通常高于个人事业主。申请时需提交法人登记信息等公司文件。
Q2: “专任宅地建筑物交易士”是什么意思？可以兼职吗？ A2: “专任”指该宅建士必须将其主要工作时间和精力用于该事务所的业务，并在此处常勤。原则上，一名宅建士不能同时在两个以上的事务所担任“专任”职务，但可在同一公司内不同事务所兼任“管理”职务（需满足特定条件）。
Q3: 营业保证金需要交多少钱？ A3: 保证金金额根据申请者是法人还是个人、以及营业所的数量而定。具体金额标准由《宅地建筑物交易业法》规定，请务必向所在地的都道府县厅或保证金基金咨询确认最新金额。
Q4: 取得许可后，如果要在其他都道府县开设分店，需要怎么做？ A4: 在其他都道府县开设营业所时，必须在开设之日起两周内，向该营业所所在地的都道府县知事提交“营业所设置申报”。同时，可能需要根据新增的营业所数量，追加缴纳营业保证金。
Q5: 许可证的有效期是多久？需要更新吗？ A5: 宅地建筑物交易业许可本身没有固定的有效期（永久有效），但每5年需要向都道府县知事提交一次“更新申报”，以确认继续营业的意向。未按时提交更新申报，可能导致许可失效。
Q6: 取得许可后有哪些主要的合规义务？ A6: 主要义务包括：公示许可证、与客户签订书面合同并交付重要事项说明书（由宅建士进行说明）、广告内容的合规、定期提交业务报告、妥善保管账簿、参加法定讲习等。
6. 风险与合规
- 无证经营风险：未取得许可从事宅地建筑物交易业，将面临刑事处罚（如3年以下徒刑或300万日元以下罚金）以及业务停止命令。
- 保证金不足风险：未足额缴纳或及时追加营业保证金，可能导致许可被吊销或业务停止。
- 宅建士配置风险：事务所专任宅建士空缺超过两个月，必须暂停该事务所的相关业务，直至新的专任宅建士到位。
- 信息变更未申报风险：公司名称、地址、法人代表、专任宅建士等许可事项发生变更时，必须在规定期限内（通常为变更之日起两周内）向主管部门申报，否则可能受罚。
- 免责声明：本文内容基于公开发布的法律法规及官方指南整理，旨在提供一般性信息参考，不构成法律意见。许可条件、所需材料及费用可能发生变更，在采取具体行动前，请务必直接咨询您业务所在地的都道府县厅相关主管部门或专业行政书士，以获取最新、最准确的官方信息。
7. 参考与来源
- 国土交通省（MLIT） - 宅地建筑物交易业法相关页面：
- 公益财团法人 不动产流通经营协会（提供保证金相关服务）：
- https://www.rem.or.jp/ （关于营业保证金“保証基金”的信息）
- 各都道府县厅官方网站：例如“東京都 宅地建物取引業許可”、“神奈川県 宅地建物取引業の許可”等关键词搜索，进入所在地的官方申请指南页面。
- 《宅地建筑物交易业法》（法令全文）：