宅地建物取引業許可（都道府県）

1. 概述

宅地建物取引業（通常称为“不動産業”）是指在日本以業として（事业性地）从事宅地或建物的买卖、交换、租赁（包括代理或中介）的行业。根据日本的《宅地建物取引業法》，从事此行业必须获得营业所在地的都道府県知事（或政令指定都市市长）颁发的“宅地建物取引業許可”。此许可是为了确保行业健全运营，保护消费者利益，规范交易行为而设立的重要制度。未经许可从事该业务属于违法行为，将受到处罚。

2. 适用对象・场景

  • 计划在日本开设不动产公司、个人事业主或加入不动产公司作为经营者的人：无论是新公司设立，还是现有公司新增不动产业务，都需要申请此许可。
  • 业务内容涉及：土地、建筑物的买卖、交换的中介或代理；分售公寓、一户建等新筑或二手房产的买卖；土地、建筑物的租赁中介或代理（包括办公室租赁、公寓出租管理等）。
  • 注意：仅管理自己拥有的物业进行租赁，通常不属于“業”的范围，可能不需要许可。但判断标准复杂，建议事先向行政书士或直接向许可机关咨询。

3. 核心结论

  • 强制性许可：在日本从事不动产中介、买卖代理等业务，必须取得此许可，否则违法。
  • 许可机关：根据营业所所在地，向该都道府県或政令指定都市的相应部门申请。
  • 关键条件：申请主体需满足“事務所の設置”、“専任の取引士の配置”、“営業保証金の加入”等法定条件。
  • 持续义务：获得许可后，需遵守定期报告、标识公示、广告规范、重要事项说明等持续性的法律义务。

4. 办理/操作步骤

步骤1: 准备

  1. 确定事业形态：决定是以株式会社、合同会社等法人形式，还是个人事业主形式经营。
  2. 确保事务所：设立一个固定的、用于业务运营的事务所。住宅兼用也可，但需满足业务使用条件。
  3. 配置宅地建物取引士：
    • 每个计划设置的事务所都必须配备一名専任の宅地建物取引士（专职的持证房产交易士）。
    • 该取引士必须通过国家考试并完成登録，且其雇用形态必须是专职（不能在其他公司兼职）。
  4. 加入营业保证金：
    • 为确保对客户的损害赔偿责任，必须根据业务形态和事务所数量，向营业所在地的宅地建物取引業保証協会缴纳一定金额的営業保証金，或提供替代担保。
    • 金额请以官方信息源为准。
  5. 准备申请材料：根据许可机关的要求，准备详细且大量的申请文件。主要文件通常包括：
    • 許可申請書
    • 定款或事业规划书
    • 资本金或出资额的证明材料
    • 代表者及重要职员的履历书、住民票、宣誓书等
    • 事务所的平面图、租赁合同或登记簿誊本
    • 専任取引士的資格証明書、雇用合同、誓约书等
    • 营业保证金缴纳证明
    • 公司印章证明书等

步骤2: 申请・提交

  1. 确认管辖机关：根据主事务所所在地，向对应的都道府県庁或政令指定都市の市役所的“宅地建物取引業主管課”提交申请。
  2. 提交申请：将准备好的全套申请材料提交至管辖机关。可以邮寄或窗口提交。申请手续费请以官方信息源为准。

步骤3: 审查・确认

  1. 实质性审查：许可机关将对申请材料进行详细审查，确认是否满足所有法定条件。审查期间可能长达1至3个月。
  2. 补充与问询：如果材料不完整或存在疑问，审查官会要求补充材料或进行说明。
  3. 许可交付：审查通过后，许可机关将颁发《宅地建物取引業許可証》。收到许可证后，方可开始营业。
  4. 设置标识：必须在事务所入口等醒目处悬挂法定的“宅地建物取引業者標識”（公示牌）。

5. 常见问题（FAQ）

Q1: 个人可以在家创业做不动产中介吗？ A1: 可以。以个人事业主（個人事業主）形式申请是可能的。但必须满足所有条件，包括设置用于业务的事务所空间（可以是住宅的一部分），并确保有一名专职的宅建士。同时，个人财产与业务财产需明确区分。

Q2: 専任取引士可以兼任其他公司的职员吗？ A2: 不可以。“専任”意味着该取引士必须将其全部工作时间投入申请许可的这家公司的事务所业务中，不得在其他公司兼职。这是许可的核心条件之一。

Q3: 营业保证金需要多少钱？ A3: 营业保证金的金额根据事业形态（法人/个人）和设置的营业所数量有最低基准额。例如，法人单个事务所的最低额度与个人不同，增设事务所需追加金额。具体且最新的金额请务必咨询宅地建物取引業保証協会或管辖的行政厅。

Q4: 许可的有效期是多久？ A4: 宅地建物取引業許可的有效期为5年。到期前需要办理更新手续（更新許可申請），否则许可失效，不能继续营业。

Q5: 取得许可后有哪些主要义务？ A5: 主要义务包括：①悬挂、公示業者標識；②在广告中注明許可番号；③与客户签订媒介合同等书面文件；④进行法定的“重要事項説明”（宅建士负责）；⑤制作和交付“重要事項説明書”及“契約書”；⑥定期（通常每年）向主管机关提交業務報告書。

Q6: 如果只在网上做不动产信息平台，需要许可吗？ A6: 如果业务仅停留在提供房产信息，不介入具体的交易协商、合同代理等，可能不属于“取引業”。但一旦涉及促成买卖双方见面、协商条件、协助签订合同等行为，就很可能被认定为需要许可的“中介”或“代理”。界限模糊，建议事先向专业士或行政厅确认。

6. 风险与合规

  • 无许可营业的风险：无许可从事宅建业，将根据《宅地建物取引業法》受到刑事处罚（如2年以下惩役或300万円以下罚金，或并罚），同时可能导致交易无效，并对客户承担损害赔偿责任。
  • 虚假申报的风险：申请材料（特别是取引士的专职性、资本金、履历等）如有虚假，将导致许可被取消，并可能被处罚。
  • 合规运营的重要性：取得许可只是开始。必须严格遵守法律关于广告、说明、合同、资金管理（特别是客户押金、定金需存入专用账户）等所有规定，否则将面临业务改善命令、停止营业甚至许可吊销的行政处分。
  • 免责声明：本文内容基于公开发布的法律法规和行政指南整理，旨在提供一般性信息参考，不构成法律意见。许可条件和要求可能随时变更，且个案情况不同。在正式申请前，请务必自行确认最新官方信息，并建议咨询行政书士、律师或直接向管辖的行政厅进行详细咨询。

7. 参考与来源

8. 相关主题

  • 宅地建物取引士資格：从事此行业必须配置的关键专职人员的国家资格。
  • 法人設立（日本）：以公司形式开展业务前的法人登记步骤。
  • 個人事業主の開業届：以个人形式开展业务时的税务等相关手续。
  • 営業保証金制度：关于宅建业营业保证金制度的详细说明。
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