小规模宅地等的特例——自宅土地评价最高减额80%的结构

「自宅的土地评价太高，担心交不起遗产税」——以不动产为主要资产的客户，反复向我们表达这一忧虑。日本遗产税中，对被继承人居住或用于事业的土地，备有大幅压低其评价额的机制，即租税特别措施法第69条之4所定的「小规模宅地等的特例」。

三种区分与减额比例

该特例按宅地用途，规定计入遗产税课税价格的比例（即减额后剩余的比例）与限度面积。

要注意的是：出租用土地（贷付事业用宅地等）的减额仅为50%，与自宅、事业用的减80%待遇不同。例如评价额1亿日元的自宅土地，若属于特定居住用宅地等，课税价格可压缩至2,000万日元。

与基础控除的关系

减额后的价额，还要与遗产基础控除相对照。基础控除额为「3,000万日元 ＋ 600万日元 × 法定继承人数」（相続税法第15条）。若法定继承人为3人，基础控除即4,800万日元；在上例中课税价格已降至2,000万日元，则在并无其他大额财产时，可能不产生应税遗产。

「由谁来继承」会改变结论

该特例并非无条件。就特定居住用宅地等而言，原则上要求取得土地的亲属，自继承开始至申告期限持续持有该宅地并继续居住（租税特别措施法第69条之4第3项第2号）。若在申告期限前将继承的自宅土地出手，将无法获得适用。

而配偶者享有特则：无论是否继续居住、是否保有，均可适用本特例。此外，当被继承人既无配偶、也无同居继承人时，一定期间内未住在自己等所有房屋的亲属可获适用——即所谓「家无主（家なき子）」要件，亦置于同一号之中。该要件已被调整为：若所住房屋为本人之配偶或与本人有特别关系的法人所有，则不符合条件，因而单纯在形式上转移持有名义，并不能满足要求。

当成结构来看待

土地的评价额、用途、由谁继承——这三点组合在一起，决定最终结论。我们能以一般性方式提供的，止于制度框架；具体能否适用，取决于个别情况。把自宅、事业用地、出租地各自的面积与评价额，连同承继者一并画成一张图，是思考含不动产之继承的起点。

本文旨在提供一般性税制信息，不构成个别税务咨询。具体申报与税额计算，将介绍合作税理士由持牌专家办理。