宅地建物取引業許可（都道府県）

1. 概要

宅地建物取引業許可（都道府県）は、日本において宅地建物の取引（売買、交換、貸借の代理・媒介）を業として行うために、事業所ごとにその所在地を管轄する都道府県知事から取得しなければならない許可です。この許可制度は、宅地建物取引業を営む者の資質の向上と事業の適正な運営を確保し、購入者や借主の利益を保護し、宅地建物取引の公正を図ることを目的として、宅地建物取引業法に基づいて設けられています。許可なく宅地建物取引業を営むことは法律で禁止されており、違反すると罰則の対象となります。

2. 適用対象・シナリオ

この許可は、以下の行為を「業」（反復継続して行うこと）として行う個人または法人に必要です。

  • 不動産の売買、交換、貸借の代理（当事者の一方を代表して取引を行うこと）
  • 不動産の売買、交換、貸借の媒介（当事者間の取引を仲立ちすること）

具体的には、不動産会社、不動産仲介会社、賃貸管理会社、マンション分譲業者、宅地分譲業者などが該当します。自社所有の物件のみを売却する場合など、特定の例外を除き、不動産取引を事業として行うほぼ全てのケースでこの許可が必要となります。許可は、本店・支店・支社など、業務を行う事務所（事業所）ごとに、その所在地を管轄する都道府県知事から取得する必要があります。

3. 核心的な結論

  • 必須の許可: 宅地建物取引業を営むためには、事業所ごとに都道府県知事の許可が法律上絶対に必要です。
  • 厳格な要件: 許可を得るためには、営業保証金の供託、専任の宅地建物取引士の設置、事務所の設備基準の遵守など、複数の法的要件を満たす必要があります。
  • 継続的な義務: 許可後も、標識の掲示、帳簿の備え付け、従業員への研修実施、営業保証金の維持など、継続的に遵守すべき義務が多数あります。
  • 罰則の存在: 無許可営業や法令違反には、業務停止命令や罰金などの厳しい罰則が規定されています。

4. 手続き・操作手順

ステップ1: 準備

許可申請前に、以下の要件と書類を準備する必要があります。

  1. 人的要件の確認: 申請者（個人または法人の代表者）に、欠格事由（成年被後見人、破産者、禁錮刑を受けた者など）がないことを確認します。
  2. 専任の宅地建物取引士の確保: 事業所ごとに、業務に従事する者のうち、成年者で常勤する者1名以上を「専任の宅地建物取引士」として置かなければなりません。この取引士が「取引士証」の交付を受けていることを確認します。
  3. 営業保証金の供託: 主たる事務所（本店）の所在地を管轄する法務局（供託所）に、法律で定められた額の営業保証金を供託します。供託金額は事業所の形態（法人/個人）や所在地により異なりますので、公式情報源で確認してください。供託完了後、「営業保証金供託書」の正本と副本を受け取ります。
  4. 事務所の設備基準の適合: 事務所が、宅地建物取引業法施行規則で定められた基準（例えば、間口が1.5メートル以上あること、業務の内容を表示する標識を掲げるための設備があることなど）を満たしていることを確認します。
  5. 申請書類の作成: 管轄の都道府県庁の担当窓口で申請書類の様式を入手し、必要事項を記入します。主な添付書類は以下の通りです。
    • 営業保証金供託書の副本
    • 専任の宅地建物取引士の取引士証の写し
    • 登記事項証明書（法人の場合）
    • 住民票（個人の場合）
    • 事務所の平面図、写真
    • 業務内容等を記載した書類 など

ステップ2: 申請・提出

準備が整ったら、事業所の所在地を管轄する都道府県庁の宅地建物取引業担当課に申請書類を提出します。申請手数料がかかりますので、公式情報源で確認の上、収入印紙で納付します。

ステップ3: 審査・確認

都道府県庁による審査が行われます。書類審査に加え、事務所の実地調査が行われる場合もあります。審査期間は都道府県によって異なりますが、数週間から数ヶ月かかることもあります。不備や問題がなければ、「宅地建物取引業許可証」が交付されます。許可後は、事務所の見やすい場所に許可証（免許票）を掲示する義務があります。

5. よくある質問（FAQ）

Q1: 個人でも許可を取得できますか？ A1: はい、個人事業主としても許可を取得できます。その場合も、専任の宅地建物取引士を置き、営業保証金を供託するなどの要件を満たす必要があります。

Q2: インターネットのみで業務を行う場合も許可は必要ですか？ A2: はい、必要です。宅地建物取引業を営むには、物理的な事務所（本店または支店）が必要です。事務所の住所地を管轄する都道府県知事の許可が必須となります。

Q3: 専任の宅地建物取引士とは何ですか？ A3: その事業所において、宅地建物取引士の業務に専ら従事する常勤の取引士を指します。パートタイムや他業務を兼務する者は専任とは認められません。事業所の管理・監督の中心となる重要な役割を担います。

Q4: 営業保証金はいくら必要ですか？ A4: 営業保証金の額は、事業主体が法人か個人か、また事務所が所在する地域（政令指定都市かそれ以外か）によって区分され、定められています。具体的な金額は、国土交通省またはお住まいの都道府県の公式ウェブサイトで最新情報を確認してください。

Q5: 許可の有効期限はありますか？ A5: 許可自体に有効期限は設けられていません（一度取得すれば原則永久）。しかし、許可の更新手続きはありませんが、宅地建物取引士証は5年ごとの更新が必要です。また、許可の取消しや業務停止に該当する違反行為を行わない限り継続されます。

Q6: 他の都道府県に支店を出す場合は？ A6: 新たに支店を設ける場合、その支店の所在地を管轄する都道府県知事に対して、新規の許可申請が必要です。本店の許可が自動的に適用されるわけではありません。

6. リスクとコンプライアンス

  • 無許可営業のリスク: 許可を受けずに営業した場合、2年以下の懲役または300万円以下の罰金、またはその両方が科される可能性があります。
  • 虚偽申請のリスク: 申請書類に虚偽の記載をした場合、許可が取り消されるだけでなく、罰則の対象となります。
  • コンプライアンス義務: 許可後は、重要事項説明書の交付、37条書面（契約書）の作成、報酬額の明示など、取引の過程で数多くの法的義務が生じます。これらを怠ると、行政処分（業務停止等）や顧客からの損害賠償請求の原因となります。
  • 営業保証金の維持: 供託額が法定額を下回った場合、不足額を追加で供託する義務が生じます。

免責事項: 本記事は、宅地建物取引業許可に関する一般的な情報提供を目的としており、個別の法的アドバイスを構成するものではありません。許可申請や事業運営に際しては、管轄の都道府県庁に直接確認するか、専門家（弁護士、行政書士、宅地建物取引士）に相談することを強くお勧めします。

7. 参考と出典

8. 関連トピック

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